北京成交結構已向中小戶型轉移

　　樓市調控后，北京新房市場成交持續低迷。隨著十月迎來新一波的成交，新房交易價格也即將出現結構性下調。同時，新的房子的交易結構也逐漸轉移到中小型單位。業界預計明年開始，高端市場將面臨更大的降溫。

　　成交量連降三周

　　“無論對于賣家還是買家，新政肯定會給市場帶來影響”。一位不愿具名的房企營銷負責人近日告訴小編，新政之后，對于買家來說，首付比例提高尤其是二套非普住宅首付提高，讓一部分客戶重新梳理自己的資產，購房計劃不得不暫時擱置；對于賣家來說，客戶的流失讓不少項目紛紛推遲開盤時間，暫緩銷售。

　　10月第三周(10月17日-10月23日)北京商品住宅(不含保障房與自住房)共實現成交2069套，成交面積24.24萬平米，這也是進入10月之后，成交連續第三周處于低迷。

　　2016年10月中上旬，北京市新建商品住宅同比2015年10月中上旬下降37.1%，環比上月同期下降28.3%。

　　純商品住宅(普通住宅+別墅)的交易量都在下滑，其中，普通住宅網簽1558套，環比9月中上旬下降39.5%，別墅成交468套，環比下降1.9%。

　　新房交易萎縮，一是因為9·30新政出臺后，政策效果立竿見影，購房人心態由恐慌轉為觀望，需求萎縮；二是因為近兩年新房市場遠郊化、豪宅化，不少項目都會被列入非普通住宅，新政使得換房人首付比例明顯提高，部分購房需求不得不延緩或取消購房計劃；三是因為地價高企，新房供應結構偏大戶型，偏高端化，適合工薪階層改善或首置的中小戶型、中低價位的普通住宅供應稀缺，從而進一步加劇了新房市場需求的萎縮，市場交易因此低迷。

　　未來可以預見的是，在成交量持續低迷之后，北京新房成交價格也即將迎來結構性下調。

　　9·30新政重啟了70/90政策，并明確要求加大自住房供應，這將有效抑制新房供應的高端化、豪宅化趨勢，使供應結構更加合理。而在高價位住房得到控制、中低價位住房供應增多時，新房的價格也將迎來結構性回落。

　　成交結構向中小戶型轉移

　　雖然延期開盤、銷售放緩成為當下市場的主流，但仍然有項目在積極入市。

　　上周北京商品住宅市場僅有兩項目入市，包括普宅項目西山燕廬以及商辦別墅項目天恒旭輝7號院(樓盤資料)，共新增住宅產品486套，預售許可面積5.9萬平米。

　　專家認為，上述兩個項目也代表了調控風頭之下仍有入市意愿的兩類項目。其一為商辦產品，調控之后10月入市僅有的9個項目當中，商辦項目多達6個。在住宅調控“風緊”之后，雖然商辦產品的首付比例并未調高，但后續同樣面臨調控壓力，因此開發商仍在加緊出貨。另外一類則是新興區域的住宅新盤，以西山燕廬為例，該區域隨著門頭溝新城建設供地較為集中，目前住宅的普遍售價都已在5萬-6萬元/平米左右，因此該項目才能以較高的價格成功取得預售許可，而除此之外，該項目本次推出的小戶型產品規劃在所屬區域內較為稀少，這也是項目能夠“頂風入市”的底氣之一。

　　對于中端改善型客群來說，二手房已經不能滿足其對居住品質的要求，而未來新增住宅用地外延傾向明顯，因此目前在售的中端改善型樓盤仍是其為數不多的選擇。西山燕廬、翡翠公園(樓盤資料)等這類產品，也因此才能在整體成交低迷的環境之下，實現不錯的銷量。

　　10月北京房地產市場成交結構逐漸向中小套型轉移，140平方米以內成交占比已經達到了69%，其中90-140平方米的成交占比為40.50%。

　　高端市場明年壓力更大

　　多位行業從業者告訴小編，在今年未來兩月時間里，在售項目仍然會保持正常銷售。由于今年前幾個月銷售情況普遍較好，因此全年壓力不大。不過等到明年開局的時候，新一輪的市場競爭才會真正開始。

　　潛在供應的嚴重不足使得目前北京純商住宅項目普遍已經進入‘慢周期’，而新政對于純商住宅市場的影響，則使得其銷售節奏更加放緩，從2011年初“京八條”與2013年年底頒布的“京七條”，對比兩次收緊調控之后的市場反應來看，調控后均出現成交量的大幅下滑，而此次調控之后成交低迷現象也將更加嚴重。

　　雖然目前的網簽還未完全反映新政后的市場情況，但整體來看今年8-9月的高溫趨勢已經出現了改變，網簽數據預計到11月才將反映出更完全的政策結果。

　　專家表示，北京調控政策針對中高端市場的影響將更為明顯，將約束明顯高于周圍、高于前期價格的項目，這會導致很多豪宅入市難度增加，特別是前期地王項目，取得預售證的難度將大為增加。