經濟適用房可以買賣嗎?四線城市安徽阜南就限售征言

    經濟適用房可以買賣嗎?四線城市安徽阜南就限售征言,去年以來，在“房住不炒”的大背景下，不少城市紛紛升級調控措施，打擊投機行為。在各種調控措施中，“限售”因能更加精準地“掐住”投機者“七寸”，令其資金鏈在三四年內難以松綁，進而維護樓市正常交易秩序，而被多地采用。

　　3月21日，記者從安徽省阜陽市阜南縣政府官網獲悉，該縣擬出臺《阜南縣關于促進房地產市場平穩健康發展的實施意見（試行）（討論稿）》（以下簡稱《討論稿》）?！队懻摳濉凤@示，阜南縣擬對商品住房實施“限售”，其中阜南縣戶籍居民購買新建商品住房后5年內不得上市交易，非阜南縣戶籍居民購買新建商品住房8年內不得上市交易。

　　《每日經濟新聞》記者注意到，上述《討論稿》于去年11月22日由阜南縣政府辦公室下發。3月21日下午，記者向該縣政府辦公室人員求證時，對方表示目前《討論稿》還處于討論、征求意見階段，并未最終正式對外發布。值得注意的是，若上述“限售”政策正式發布，阜南縣將成為除海南全省外，全國首個實行限售的縣城。

　　擬加入“限售”嚴控投機性炒房

　　上述《討論稿》指出，該《討論稿》的出臺，是基于“貫徹執行上級房地產市場調控政策，合理引導住房需求，強化全縣房地產市場監管，切實保障廣大購房群眾的合法權益。”《討論稿》將主要從嚴格落實備案制度、實行住房限購政策、實行差別化住房信貸政策、嚴格控制投機性炒房、加強房地產市場監管等五方面著手。

　　記者注意到，在嚴格控制投機性炒房方面，《討論稿》明確要求，阜南縣擬對商品住房實施“限售”，其中阜南縣戶籍居民購買新建商品住房后5年內不得上市交易，非阜南縣戶籍居民購買新建商品住房8年內不得上市交易。起始時間以購房人繳納契稅時間為準。

　　值得注意的是，5年和8年的限售期限，放在全國來說，都算得上足夠嚴。據《每日經濟新聞》記者不完全梳理，截至目前，全國已有超過50個城市實施“限售”政策，限售時間從2年到10年不等，其中絕大多數城市執行的是2至3年不等的限售期限，僅有河北省保定市、廣東省珠海市出讓的個別特定地塊等要求限售10年。

　　此外，上述《討論稿》還提出，要實行差別化住房信貸政策，對購買二套、三套住房的，加強購房信貸管控力度，扶持剛性購房需求；要加強房地產市場監管，嚴查商品房銷售價格違法行為，對未在取得預售證10日內一次性公開銷售全部房源、捂盤惜售、炒賣房號等行為進行嚴厲查處。同時，《討論稿》還擬對商品房開發經營行為進行規范。

　　今年全縣棚戶區改造8830套

　　據了解，阜南縣為安徽省阜陽市下轄縣，位于安徽省西北部，人口約170萬人，約占阜陽市總人口的1/6。數據顯示，2020年，阜南縣GDP為161.8億元，同比增長7.7%，GDP規模約占阜陽市的1/10。城鎮居民人均可支配收入25423元，農村常住居民人均可支配收入10196元，同步分別增長8.2%、9.3%。

　　阜南縣雖為人口大縣，但主要經濟指標在阜陽市排名較靠后。阜南縣政府官網顯示，2020年上半年，該縣GDP增速7.4%，在全市8個縣、市、區中位居末位；規上工業累計完成值22.7億元，同比增.5%，位居第六位；固定資產64.7億元，同比增長29.8%，位居第5位。

　　盡管主要經濟指標在全市排名靠后，但阜南縣的房地產購買卻保持高速增長。2020年上半年，該縣房地產購買15.6億元，同比增長112.8%，位居全市第2位。

　　記者注意到，阜南縣房地產購買快速增長，與該縣大力推進的棚戶區改造不無關系。該縣政府工作報告顯示，2020年阜南縣完成棚戶區改造12131套；完成征遷350萬平方米，是2016年的2.3倍。而2020年，該縣計劃完成棚戶區改造任務8830套；完成300萬平方米的征遷和拆違拆舊任務。

　　在棚改的刺激下，阜南縣樓市呈現火熱態勢，該縣房地產交易數據也印證了這一點。

　　根據該縣政府官網《2020年阜南縣1~12月經濟運行情況》“房屋銷售面積情況表”的數據，2020年阜南縣房屋施工面積174萬平方米，同比增長54%；房屋竣工面積7.5萬平方米，同比增長77.8%；批準預售面積43.8萬平方米，同比增長398%。銷售方面，全年實現商品房銷售面積49.6萬平方米，同比增長34.4%；商品房銷售額26.2億元，同比增長49%。而在庫存方面，至年末，待售面積8.4萬平方米，同比增長17%。以此估算，該縣樓市庫存去化周期僅約2個月。

　　“阜南縣對本地人和外地人給予5年和8年的限售期限，主要是為了防范房地產投機炒作意外。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者，“同時，阜南縣針對首套房、二套房、三套房采取差別化的信貸政策，有效把控信貸資源，在一定程度上既可保障剛需群體的購房需求，又能有效打擊購買投機需求，對促進房地產市場穩定是有益的。”

　　據了解，阜南縣2020年計劃出讓195宗，總面積12578.66畝。其中，住宅用地42宗，總面積7110.7畝。

　　三四線樓市走勢將出現分化

　　近兩年，在一二線城市樓市強調控，三四線城市樓市去庫存以及棚改推進的背景下，三四線城市的樓市迎來“高光時刻”，三四線城市土地出讓和地價數據也能印證這一點。

　　中國指數研究院數據顯示，2020年全國300城市土地出讓金總額為40123億元，同比增長36%。分城市看，一線、二線、三線城市土地出讓金分別為6250億元、20596億元、13277億元，同比增速分別為47%、17%、75%；成交均價分別為9447元/平方米、3183元/平方米、1370元/平方米，同比分別增長-4%、19%、56%?？梢钥吹?，三線城市土地市場表現亮眼。

　　“之前三四線城市樓市的火熱，更多的是基于中央棚改政策的支撐，特別是等金融機構對棚改的資金支持力度。”中房數據研究院院長陳晟告訴記者。

　　易居研究院也認為，棚戶區改造是帶動三四線商品住宅銷售、利好去庫存的有效手段。2015年棚改貨幣化安置面積達1.5億平方米，2016年為2.5億平方米，分別占當年商品住宅銷售面積的13.6%、18.2%。

　　值得注意的是，此次阜南縣出臺限售政策，也是除海南全省外，全國首個出臺限售政策的縣城，阜南縣的樓市調控意圖明顯。而這又是否意味著未來三四線樓市走勢將出現分化？

　　“今年棚改計劃為580萬套，一些得不到棚改資金支持的三四線城市，在信貸偏緊的背景下，這些城市的樓市將會面臨一定意外。”陳晟認為。

　　“這其實是一個很強的政策信號，當前三四線城市樓市出現分化，一些城市還需要繼續堅持去庫存，而個別城市樓市投機需求旺盛，需要積極抑制房價快速上漲。”嚴躍進表示。他還認為，一些沒有經濟、人口、收入等基本面支撐的三四線城市樓市，可能會在偏緊的政策環境和信貸環境的雙重作用下出現降溫。房企要慎重在三四線城市高溢價拿地，要加強市場研究。