經濟適用房可以買賣嗎?四線城市安徽阜南就限售征言,去年以來,在“房住不炒”的大背景下,不少城市紛紛升級調控措施,打擊投機行為。在各種調控措施中,“限售”因能更加精準地“掐住”投機者“七寸”,令其資金鏈在三四年內難以松綁,進而維護樓市正常交易秩序,而被多地采用。
3月21日,記者從安徽省阜陽市阜南縣政府官網獲悉,該縣擬出臺《阜南縣關于促進房地產市場平穩健康發展的實施意見(試行)(討論稿)》(以下簡稱《討論稿》)?!队懻摳濉凤@示,阜南縣擬對商品住房實施“限售”,其中阜南縣戶籍居民購買新建商品住房后5年內不得上市交易,非阜南縣戶籍居民購買新建商品住房8年內不得上市交易。
《每日經濟新聞》記者注意到,上述《討論稿》于去年11月22日由阜南縣政府辦公室下發。3月21日下午,記者向該縣政府辦公室人員求證時,對方表示目前《討論稿》還處于討論、征求意見階段,并未最終正式對外發布。值得注意的是,若上述“限售”政策正式發布,阜南縣將成為除海南全省外,全國首個實行限售的縣城。
擬加入“限售”嚴控投機性炒房
上述《討論稿》指出,該《討論稿》的出臺,是基于“貫徹執行上級房地產市場調控政策,合理引導住房需求,強化全縣房地產市場監管,切實保障廣大購房群眾的合法權益。”《討論稿》將主要從嚴格落實備案制度、實行住房限購政策、實行差別化住房信貸政策、嚴格控制投機性炒房、加強房地產市場監管等五方面著手。
記者注意到,在嚴格控制投機性炒房方面,《討論稿》明確要求,阜南縣擬對商品住房實施“限售”,其中阜南縣戶籍居民購買新建商品住房后5年內不得上市交易,非阜南縣戶籍居民購買新建商品住房8年內不得上市交易。起始時間以購房人繳納契稅時間為準。
值得注意的是,5年和8年的限售期限,放在全國來說,都算得上足夠嚴。據《每日經濟新聞》記者不完全梳理,截至目前,全國已有超過50個城市實施“限售”政策,限售時間從2年到10年不等,其中絕大多數城市執行的是2至3年不等的限售期限,僅有河北省保定市、廣東省珠海市出讓的個別特定地塊等要求限售10年。
此外,上述《討論稿》還提出,要實行差別化住房信貸政策,對購買二套、三套住房的,加強購房信貸管控力度,扶持剛性購房需求;要加強房地產市場監管,嚴查商品房銷售價格違法行為,對未在取得預售證10日內一次性公開銷售全部房源、捂盤惜售、炒賣房號等行為進行嚴厲查處。同時,《討論稿》還擬對商品房開發經營行為進行規范。
今年全縣棚戶區改造8830套
據了解,阜南縣為安徽省阜陽市下轄縣,位于安徽省西北部,人口約170萬人,約占阜陽市總人口的1/6。數據顯示,2020年,阜南縣GDP為161.8億元,同比增長7.7%,GDP規模約占阜陽市的1/10。城鎮居民人均可支配收入25423元,農村常住居民人均可支配收入10196元,同步分別增長8.2%、9.3%。
阜南縣雖為人口大縣,但主要經濟指標在阜陽市排名較靠后。阜南縣政府官網顯示,2020年上半年,該縣GDP增速7.4%,在全市8個縣、市、區中位居末位;規上工業累計完成值22.7億元,同比增.5%,位居第六位;固定資產64.7億元,同比增長29.8%,位居第5位。
盡管主要經濟指標在全市排名靠后,但阜南縣的房地產購買卻保持高速增長。2020年上半年,該縣房地產購買15.6億元,同比增長112.8%,位居全市第2位。
記者注意到,阜南縣房地產購買快速增長,與該縣大力推進的棚戶區改造不無關系。該縣政府工作報告顯示,2020年阜南縣完成棚戶區改造12131套;完成征遷350萬平方米,是2016年的2.3倍。而2020年,該縣計劃完成棚戶區改造任務8830套;完成300萬平方米的征遷和拆違拆舊任務。
在棚改的刺激下,阜南縣樓市呈現火熱態勢,該縣房地產交易數據也印證了這一點。
根據該縣政府官網《2020年阜南縣1~12月經濟運行情況》“房屋銷售面積情況表”的數據,2020年阜南縣房屋施工面積174萬平方米,同比增長54%;房屋竣工面積7.5萬平方米,同比增長77.8%;批準預售面積43.8萬平方米,同比增長398%。銷售方面,全年實現商品房銷售面積49.6萬平方米,同比增長34.4%;商品房銷售額26.2億元,同比增長49%。而在庫存方面,至年末,待售面積8.4萬平方米,同比增長17%。以此估算,該縣樓市庫存去化周期僅約2個月。
“阜南縣對本地人和外地人給予5年和8年的限售期限,主要是為了防范房地產投機炒作意外。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者,“同時,阜南縣針對首套房、二套房、三套房采取差別化的信貸政策,有效把控信貸資源,在一定程度上既可保障剛需群體的購房需求,又能有效打擊購買投機需求,對促進房地產市場穩定是有益的。”
據了解,阜南縣2020年計劃出讓195宗,總面積12578.66畝。其中,住宅用地42宗,總面積7110.7畝。
三四線樓市走勢將出現分化
近兩年,在一二線城市樓市強調控,三四線城市樓市去庫存以及棚改推進的背景下,三四線城市的樓市迎來“高光時刻”,三四線城市土地出讓和地價數據也能印證這一點。
中國指數研究院數據顯示,2020年全國300城市土地出讓金總額為40123億元,同比增長36%。分城市看,一線、二線、三線城市土地出讓金分別為6250億元、20596億元、13277億元,同比增速分別為47%、17%、75%;成交均價分別為9447元/平方米、3183元/平方米、1370元/平方米,同比分別增長-4%、19%、56%??梢钥吹?,三線城市土地市場表現亮眼。
“之前三四線城市樓市的火熱,更多的是基于中央棚改政策的支撐,特別是等金融機構對棚改的資金支持力度。”中房數據研究院院長陳晟告訴記者。
易居研究院也認為,棚戶區改造是帶動三四線商品住宅銷售、利好去庫存的有效手段。2015年棚改貨幣化安置面積達1.5億平方米,2016年為2.5億平方米,分別占當年商品住宅銷售面積的13.6%、18.2%。
值得注意的是,此次阜南縣出臺限售政策,也是除海南全省外,全國首個出臺限售政策的縣城,阜南縣的樓市調控意圖明顯。而這又是否意味著未來三四線樓市走勢將出現分化?
“今年棚改計劃為580萬套,一些得不到棚改資金支持的三四線城市,在信貸偏緊的背景下,這些城市的樓市將會面臨一定意外。”陳晟認為。
“這其實是一個很強的政策信號,當前三四線城市樓市出現分化,一些城市還需要繼續堅持去庫存,而個別城市樓市投機需求旺盛,需要積極抑制房價快速上漲。”嚴躍進表示。他還認為,一些沒有經濟、人口、收入等基本面支撐的三四線城市樓市,可能會在偏緊的政策環境和信貸環境的雙重作用下出現降溫。房企要慎重在三四線城市高溢價拿地,要加強市場研究。