樓市漲跌互現回歸理性 調控已改變公眾對房價預期
國家統計局最新發布的2020年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據顯示，一線城市新建商品住宅銷售價格環比持平，二手住宅環比下降；二線城市環比漲幅均回落；三線城市新建商品住宅價格環比漲幅微擴，二手住宅漲幅回落。
鑒于各地繼續堅持因城因地制宜、精準施策，強化地方調控主體責任，促進房地產市場逐步回歸理性。應該來說，上述數據都在意料之中。
不過，還是有少數城市顯得很特別，比如，貴陽和石家莊分別以4.2%和3.3%領漲70大中城市新房價格環比漲幅榜。
這其實也正體現了我國樓市的復雜性——不僅不同能級的城市在分化，同一能級的城市乃至同一個城市的內部，都在分化。理解這些數據背后的含義，有助于我們洞見特定城市房價的中長期走勢，同時也能夠讓當地政府更好地因城施政，保持房價平穩。
一線和熱點二線不漲是底線，三線是強弩之末
當把一塊石頭投入到水中之后，會激起水波，一層一層地向外進行蕩，通常人們會認為，這些激起的水波，是以石頭為中心向外進行擴散的。
每一輪房價的上漲，都會有一塊石頭，比如放開限購、降息降準、降低首付等。而幾乎每一次，石頭都會率先在一線城市激起水波，因為一線城市的水（貨幣的總量）足夠多以及足夠深，而且流動速度（貨幣的流通速度）足夠快。
此輪房價的上漲周期，同樣由一線城市啟動，而后才像波紋一樣強二線、弱二線，以及三四線城市蕩漾開來，2015年至今，已經三年多了。
因此，可以毫不夸張地說，一線城市，是全國房價走勢的風向標，是旗幟。最近市場上傳出少數城市正安排全面梳理，并積極解決自2016年5月以來積壓的高價位商品房的網簽問題，預計將用兩至三個月的時間處理，并按照購房時間先后順序開放網簽。放開網簽，就意味著放開限價?？墒?，只要調控的主基調未變，一線城市一定是執行調控最堅決的，即便未來調控逐步放松，一線城市也一定是最后才會放松。
所以，我們看到，北上廣深，無論是新建商品房還是二手房，無論是同比還是環比，都出現了一定的跌幅。特別是二手房的下跌，十分具有象征意義。因為長久以來，調控下的新房數據都被廣為詬病，畢竟它不能很好地反應市場的走勢。如今，經過長時間的調控，以一二手房價格的走勢逐步趨于一致，顯示調控已經較好地改變了公眾對房價走勢的預期，說明調控達到了明顯的效果。
強二線城市同樣如此。典型的有廈門和杭州。
在上漲大潮中，廈門接力北上廣深之后，一度迅猛上漲，島內房價一度直逼深圳。在《全國80城房價收入比偏離度研究》報告中，廈門位列2020年上半年全國80個典型城市房價收入比偏離度排名榜首（如下表所是）！進入下半年以來，廈門房價崩盤的消息不時傳出，雖然是以偏概全、夸大其詞的居多，但廈門房價下跌確實是不爭的事實。此次國家統計局公布的數據進一步證實了這一走勢——廈門10月二手住宅銷售價格指數環比-0.9%（前值-0.3%），同比-5.3%（前值-4.9%）。
杭州此前的表現沒有廈門那么瘋狂，因此目前回落也沒那么狠。10月杭州新房還環比上漲1.2% 二手房則微跌0.4%，處于合理區間。
由此也可以理解三線城市新建商品住宅價格環比漲幅微擴，二手住宅漲幅回落。隨著價格的波紋由一二線向三四擴散，調控也緊隨其后。此外，三四線還受棚改政策的巨大影響。今年以來，兩次關于棚改政策的變動，都讓重倉三四五線城市的房地產企業股價閃崩。雖然目前新建商品住宅價格環比漲幅微擴，但二手住宅漲幅回落是先行信號——實證研究表明，二手房房價會影響一手房房價，反之則很弱。
人口流入、有產業基礎的城市，長期還是看漲
10月份，貴陽和石家莊分別以4.2%和3.3%領漲70大中城市新房價格環比漲幅榜。非常有意思的是，兩個都是二線城市，一個位于五大城市群的京津冀地區，另一個則位于中西部地區。兩個城市房價上漲的邏輯略有差別，也有一致性。
首先是經濟的增長。
近年來，貴陽的GDP保持高速增長。2020年，貴陽市全年生產總值3537.96億元，同比增長11.3%。三次產業結構比為4.2：38.8：57.0，繼續呈現穩健的“三二一”結構，分別同比增長6.3%、10.0%和12.6%，人均生產總值74493元，同比增長9.2%。
而且，貴陽的GDP增長質量還很高。2020年，貴陽市規模以上高技術產業（制造業）增加值比上年增長18.3%，增速高于貴陽市平均水平9.6個百分點?？偭空假F陽市規模以上的17.5%，比重較上年提高1.3個百分點。五年前，人們還不知道大數據為何物。如今，大數據已經成為貴陽最耀眼的標簽和名片，被評為首批大數據發展水平五星級城市，被譽為大數據產業發展的“領跑者”。
貴州全省也表現很亮眼。2020年貴州第一季度全省地區生產總值2904.79億元，比上年同期增長10.1%，增速高于全國水平（6.8%）3.3個百分點，實現連續29個季度位居全國前列。
別看它現在體量還不是特別大，但城市有一個基本的定律叫指數定律，就是一個城市發展一開始不怎么快，之后越來越快。這一點，看深圳的歷史會特別的明晰。如果貴陽持續保持現有的增長速度，那會是很可怕的，因為隨著時間的推移，其增長會呈現出指數的形式……
其次是人口的流入。
2020年，石家莊市全年生產總值6460.9億元，按可比價格計算，比上年增長7.3％，遠不及貴陽市。為什么房價也表現如此強勁？這就要不得不談到人口，以及規模指數了。
貴陽市統計局數據顯示，2020年末貴陽市常住人口480.20萬人，比上年增加10.52萬人，年平均人口474.94萬人，城鎮化率達74.8%。
同時，中國國家衛計委發布的《中國流動人口發展報告2020》顯示，貴陽已經成為了中國60個外來人口數量最高的城市，排名第37名，外來人口（非戶籍常住人口）68.3萬人，與排名前面的長沙和福州也僅有幾千人的差距，足見近年來貴陽對于外來人口的吸引力，外來人口占比達到了14.55%，使其成為“最包容”的城市之一。
此前，中國商業研究發布的一份榜單則顯示，2016年中國主要城市人口增長率排行中，深圳以52.95萬人，位居全國第一，增長率達到了4.65%，廣州、長沙位列第二、三位。而2016年貴陽的城市人口增長達到了7.7萬人，增長率為1.66%，成為了全國第五，足見隨著城市不斷發展，貴陽越來越具備吸引力，“貴漂”正流行。
2020年末，石家莊的常住總人口1087.99萬人，比上年末增加9.53萬人，增長的比例上不如貴陽市。然而，需要注意的是，相比貴陽，石家莊有兩大優勢。一是如上所說，其位于五大城市群的京津冀城市群。
今后中國五大城市群就是經濟最有活力，人口最集中的地方。而石家莊在京津冀城市群中所占的位置，決定了它會有持續的人口流入。
北京到2035年要將城鄉建設用地從現在的2921平方公里縮減到2760平方公里；冰海今后吸納的肯定都是精英人群，城市建設不會再攤大餅；而天津的GDP增速又是全國墊底。
所以舉目四望，京津冀這一片還有哪個城市比石家莊更有發展前景呢？未來，石家莊的人口還將持續流入。
石家莊的房價從17年4月份見頂之后，到現在都快調整了一年半啦，還能怎么跌？再跌就是銀行資產風險暴露。
此外，2020年石家莊土地成交量僅完成計劃的30.85%，顯然，這容易造成住房供給不足的局面。今年7月1日起，石家莊市區國有土地基準地價進行調整，這是石家莊主城區6年來首次大幅調整基準地價。
調價后，石家莊一級居住用地的基準地價從之前的4002元/平米調整為7368元/平米，漲幅高達84%！最低等級的住宅用地基準地價2741元/平方米，而此前最低等級住宅用地僅989元/平米，漲幅高達177.15%。商服用地漲幅相對溫和許多，一級商服用地基準地價7499元/平米，與舊標準的6025元/平方米相比，上漲了24.46%。最低等級的商服用地基準地價從1009元/平米上漲至1769元/平米，漲幅75.32%。
石家莊有這個底氣，除了可以最大限度地吸附京津冀城市群的人口。還受益于規模定律——即一個城市規模（比如人口）擴大1倍，基礎設施只需要增加0.85倍，經濟則會增長1.15倍，1千萬人口的城市比500萬人口的城市更有效率。也就是說城市的發展會使成本越來越小，產出越來越多，這就是城市的規模定律……
當然，以上是影響房價的中長期因素，擾動房價的短期因素，比如這些城市的調控并沒有其他熱點城市那么嚴格也是原因之一。然而，不要忘記，長期的預期也會影響短期行為，正如人們認定未來房價、股價會漲，而選擇購買一樣。
小結
今年以來，土地市場明顯轉冷，土地流拍現象較前兩年明顯增加。截至9月底，今年土地流拍數量約888宗，達到了歷史相對高位。不過，不同能級的城市，流拍的特征不一樣：一線城市流拍率波動大，溢價率低；二線城市流拍率較高且穩步上升，溢價率不高；三、四線城市流拍率穩中有降，但溢價率也持續處于高位。
根據中信建投研究發展部的測算，2016年和2020年，新建房地產項目的拿地價占銷售價的比重均超過38%，到2020年驟降至18.33%，甚至明顯低于2015年29.42%的水平。地價已回歸合理水平，其中二線城市的情況又明顯要好于一線城市。
告別雞犬升天的時代，不同城市漲跌互相現將會是常態。誠然，房住不炒是大前提。但調控是讓房價保持平穩，不是讓房價完全不漲，更不是要房價暴跌，只要經濟還在發展就一定會有部分城市脫穎而出，這種上漲是健康理性的。
來源：騰訊財經
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