從“鐘擺”到“鳥籠” 樓市走向供求平衡新生態
近期樓市調控發生了一些微妙變化。主流媒體“既不愿房價過快上漲，也不希望過于冷清”的言論被市場解讀為調控政策見頂。與此同時，一些地區托底樓市的小動作不斷，比如在廣州外圍三區“取消限價”，北京新房限價突破“8萬+”紅線。還有，房貸利率下行，熱點城市首套房貸利率上浮幅度普降5至10個百分點，廣州、廈門、杭州等三個樓市出現明顯調整的城市，紛紛降低了落戶門檻。
本輪樓市調控已持續兩年多，超出過往周期，樓市量價確實顯現回調趨勢。比如，熱點城市新推項目去化率普遍降至50%以下，有的城市降至20%；百城庫存45個月以來首次攀升；有31個城市房價開始下跌，一線城市房價轉跌。但是，全國樓市仍在高景氣位，1月至9月的成交量再創歷史新高。更重要的是，“調控持續收緊、樓市回歸理性”的預期正在形成并漸進主導輿情。稍有常識的人都明白，此時取消限購乃無稽之談。
問題的根本在于，對樓市調控，各方都還沒走出“非此即彼”、“非松即緊”的鐘擺式兩極認識。也就是，調控不是處于“道德化打殺”的左邊，就是處于“倒逼式救市”的右邊，沒有把樓市調控當作正常的行業管理。對此，有業內資深人士說得很到位，不要囿于非此即彼的、情緒式的調控，而應想辦法怎么實現供求平衡、行業健康。持續兩年多的調控，不管是各種行政干預措施，還是“租售并舉”、共有產權等長效機制，絕非為了打壓行業和市場，而是去投資投機、去過快和過度“加杠桿”。最終目的，是讓房地產回歸為一個正常行業，調控回歸行業管理。不妨重溫一下7月31日政治局會議精神：“下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。”頂層設計內含的指引是，行業和市場要穩定。
正如當下，盡管“房價只漲不跌”、“樓市下行，政府救市”的剛性預期正在打破，但新舊預期更迭的局面還很脆弱。房價并未真正下跌，杠桿仍在高位。與此相映照的另一面是，央行四次降準、多次公開市場凈投放后，理財收益率跌破3%，但寬松的流動性一直在金融市場“打轉轉”。此時，若政策風向改變，將會導致調控良好局面毀于一旦，“脫實入虛”積重難返。
的確，像房地產這樣的龐然大物，牽一發動全身，決不能過快下滑，但這不能解讀為“救市”，而是尊重行業和市場規律，在市場秩序穩定的前提下促進供需平衡。特別是，當前正值夯實消費主導內需、內需主導增長的關鍵時期，樓市高位平衡有助于緩沖和減震。因此，像北京這樣調控嚴厲的城市，2016年10月以來，限價房和共有產權房主導用地供應，純商品房用地“零供應”，市場均價明顯下行，純商品房成交銳減50%以上，買方市場已形成。此時，固守“8萬+”的限價紅線是形而上，不利于供求平衡。
像北京這樣的一線城市房價高企，這是客觀現實，短期難改。但是，若限價房和共有產權房主導，房價就漲不到哪兒去；近期入市的“10萬+”的項目，大多是2016年出讓的高價地?，F在，這些高價地周邊的二手房價都降了，杠桿被嚴厲控制住了，供給側改革后普通住房占主導，之前公積金新政鼓勵先租后買，“剛需”被重新界定，加上整體房價下行，這些都為增加普通住房供應創造了條件。
廣州“取消限價”，本質上是“雙合同”拆雷。占新房供應80%的外圍三個區域，價格下行后，各方默認卻不合規的“雙合同”引爆了維權，也阻礙了供需平衡。“雙合同”銷售模式下，動輒幾十萬、上百萬裝修款，實際首付難以承受。過去，消費貸和首付貸大行其道，購房者還能應付。資管新政出臺后，除按揭貸款外，資金進入樓市難度加大、成本提高。而且，火熱行情過后，樓市下行已開啟，愿意買房的多數是剛需，拿什么支付“雙合同”？另外，“雙合同”和限價導致開發商回款難，拿地受影響。所以，廣州松綁限價也意在平衡供需。
流動性相對寬松了，理財收益跌破3%，融資成本下降了，房貸利率上浮自然少了，這有助于按揭投放、開發商回款、行業體量穩定，卻并非房貸政策松綁。很清楚，未來政策強管制還是主基調，加上市場保持高位平衡的訴求，樓市成交將告別大起大落的“鐘擺行情”，而是呈現“鳥籠行情”，即房價和成交上下窄幅波動，政策頂和底均清晰可見。
考慮到對經濟金融的影響，地方對樓市的依賴積弊太深，在尊重行業規律、促進供求平衡的背景下，允許地方在一定自主權范圍內“因城施策”，比如廣州和北京限價松動，廈門、杭州“人才政策”，體現了調控政策的連續性、穩定性。（李宇嘉 作者系資深地產研究人士）
來源：上海證券報
(在線編輯：admin)
