從“鐘擺”到“鳥籠” 樓市走向供求平衡新生態
近期樓市調控發生了一些微妙變化。主流媒體“既不愿房價過快上漲,也不希望過于冷清”的言論被市場解讀為調控政策見頂。與此同時,一些地區托底樓市的小動作不斷,比如在廣州外圍三區“取消限價”,北京新房限價突破“8萬+”紅線。還有,房貸利率下行,熱點城市首套房貸利率上浮幅度普降5至10個百分點,廣州、廈門、杭州等三個樓市出現明顯調整的城市,紛紛降低了落戶門檻。
本輪樓市調控已持續兩年多,超出過往周期,樓市量價確實顯現回調趨勢。比如,熱點城市新推項目去化率普遍降至50%以下,有的城市降至20%;百城庫存45個月以來首次攀升;有31個城市房價開始下跌,一線城市房價轉跌。但是,全國樓市仍在高景氣位,1月至9月的成交量再創歷史新高。更重要的是,“調控持續收緊、樓市回歸理性”的預期正在形成并漸進主導輿情。稍有常識的人都明白,此時取消限購乃無稽之談。
問題的根本在于,對樓市調控,各方都還沒走出“非此即彼”、“非松即緊”的鐘擺式兩極認識。也就是,調控不是處于“道德化打殺”的左邊,就是處于“倒逼式救市”的右邊,沒有把樓市調控當作正常的行業管理。對此,有業內資深人士說得很到位,不要囿于非此即彼的、情緒式的調控,而應想辦法怎么實現供求平衡、行業健康。持續兩年多的調控,不管是各種行政干預措施,還是“租售并舉”、共有產權等長效機制,絕非為了打壓行業和市場,而是去投資投機、去過快和過度“加杠桿”。最終目的,是讓房地產回歸為一個正常行業,調控回歸行業管理。不妨重溫一下7月31日政治局會議精神:“下決心解決好房地產市場問題,堅持因城施策,促進供求平衡,合理引導預期,整治市場秩序,堅決遏制房價上漲。”頂層設計內含的指引是,行業和市場要穩定。
正如當下,盡管“房價只漲不跌”、“樓市下行,政府救市”的剛性預期正在打破,但新舊預期更迭的局面還很脆弱。房價并未真正下跌,杠桿仍在高位。與此相映照的另一面是,央行四次降準、多次公開市場凈投放后,理財收益率跌破3%,但寬松的流動性一直在金融市場“打轉轉”。此時,若政策風向改變,將會導致調控良好局面毀于一旦,“脫實入虛”積重難返。
的確,像房地產這樣的龐然大物,牽一發動全身,決不能過快下滑,但這不能解讀為“救市”,而是尊重行業和市場規律,在市場秩序穩定的前提下促進供需平衡。特別是,當前正值夯實消費主導內需、內需主導增長的關鍵時期,樓市高位平衡有助于緩沖和減震。因此,像北京這樣調控嚴厲的城市,2016年10月以來,限價房和共有產權房主導用地供應,純商品房用地“零供應”,市場均價明顯下行,純商品房成交銳減50%以上,買方市場已形成。此時,固守“8萬+”的限價紅線是形而上,不利于供求平衡。
像北京這樣的一線城市房價高企,這是客觀現實,短期難改。但是,若限價房和共有產權房主導,房價就漲不到哪兒去;近期入市的“10萬+”的項目,大多是2016年出讓的高價地?,F在,這些高價地周邊的二手房價都降了,杠桿被嚴厲控制住了,供給側改革后普通住房占主導,之前公積金新政鼓勵先租后買,“剛需”被重新界定,加上整體房價下行,這些都為增加普通住房供應創造了條件。
廣州“取消限價”,本質上是“雙合同”拆雷。占新房供應80%的外圍三個區域,價格下行后,各方默認卻不合規的“雙合同”引爆了維權,也阻礙了供需平衡。“雙合同”銷售模式下,動輒幾十萬、上百萬裝修款,實際首付難以承受。過去,消費貸和首付貸大行其道,購房者還能應付。資管新政出臺后,除按揭貸款外,資金進入樓市難度加大、成本提高。而且,火熱行情過后,樓市下行已開啟,愿意買房的多數是剛需,拿什么支付“雙合同”?另外,“雙合同”和限價導致開發商回款難,拿地受影響。所以,廣州松綁限價也意在平衡供需。
流動性相對寬松了,理財收益跌破3%,融資成本下降了,房貸利率上浮自然少了,這有助于按揭投放、開發商回款、行業體量穩定,卻并非房貸政策松綁。很清楚,未來政策強管制還是主基調,加上市場保持高位平衡的訴求,樓市成交將告別大起大落的“鐘擺行情”,而是呈現“鳥籠行情”,即房價和成交上下窄幅波動,政策頂和底均清晰可見。
考慮到對經濟金融的影響,地方對樓市的依賴積弊太深,在尊重行業規律、促進供求平衡的背景下,允許地方在一定自主權范圍內“因城施策”,比如廣州和北京限價松動,廈門、杭州“人才政策”,體現了調控政策的連續性、穩定性。(李宇嘉 作者系資深地產研究人士)
來源:上海證券報
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