雙維花溪灣:棚改計劃刺激需求
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棚改計劃刺激需求
三四線樓市升溫、房企涌入,也許很多人會疑惑,三四線城市相對來說經濟并不發達,對外來人口的吸引力也有限,這一輪房價大漲的趨勢是如何形成的呢?這其中有一個非常重要的因素,那就是近幾年政府大力扶持的棚改計劃。
所謂棚戶區改造是改善困難居民居住條件一個很重要的手段。棚戶區的范圍主要包括城市棚戶區、國有工礦(含煤礦)棚戶區、國有林區棚戶區、國有墾區危房等四類,很大部分也就是人們常說的城中村。
而自2005年首次提出棚改政策以來,我國的棚改工程越來越火熱。2005年至2007年從東北三省率先大規模推行棚改,讓200多萬居民全部遷入新居。2008年至2012年,棚改開工1260萬套。2013~2014年新開工棚改820萬套
而2015年6月,國務院提出棚改三年計劃,計劃在2015~2020年棚改新開工1800萬套。截至2016年年底,我國已開工改造各類棚戶區住房3287萬套,改造面積超5000萬平方米。到了2020年則計劃新開工600萬套,且2020年5月,國務院再次提出棚改三年攻堅計劃,計劃在2020-2020年棚改新開工1500萬套。2020年年底,又提出2020年計劃新開工棚改580萬套,比預計又多了80萬套。那么棚改政策又是怎樣具體推動三四線房價的呢?原來在棚改過程中,有兩個政策非常重要,即PSL和棚改貨幣化。PSL即商業銀行向央行抵押優質債券等資產來獲得貸款,再發放給棚改居民。2016年5月,這筆款項有6459億元,而到了2020年12月,已增至26876億元。
而棚改貨幣化就是指危房改造中產生了大量的拆遷,需要安置住戶,以前的模式是拆房還房。而棚改貨幣化安置,就是拆一套房子,政府直接發錢給拆遷戶,然后去城鎮自己買房。
這兩項政策的實施,也意味著,大量棚改區居民拿到了央行間接發放的資金,進而大大刺激了當地的市場需求,大量庫存房也賣出去了,實則是三四線城市去庫存的一項重要手段。
棚改貨幣化安置在近幾年得到了大力推廣,2014年所占比例才只有9%,而到了2016年則進一步躍升至48.5%,2020年這一比例達到50%,按照計劃,2020-2020年,貨幣化安置比例將達到60%。
此外,發放棚改補貼的力度也非常大,有媒體報道稱,如溫州(樓盤)2020年中提出的棚改補貼政策下,補償金比原來提升了30%-50%。
而在全國所有棚改區中,屬于三四線城市的區域就占到87%。這些三四線城市中拿到大量拆遷補償金的人,成為了房產需求大增的重要推動者。
據相關數據,2014~2016年,通過棚改貨幣化安置分別去商品房庫存3800萬平方米、1.5億平方米和2.5億平方米,分別占當年商品房銷售總面積的3.2%、12%和16%。2020年棚改貨幣化安置去庫存超3億平方米,帶動銷售約21%。
當2020年棚改貨幣化安置比例分別為50%、60%、70%時,分別去化庫存2.5億平方米、3億平方米和3.5億平方米,對商品房銷售面積分別拉動0.3個百分點、3.6個百分點和6.8個百分點。
不過,棚改貨幣化安置對銷售影響較大,但對購買炒房影響較小。2020年棚改安置房購買占當年房地產總購買或不足2.5%,2016年占3.3%。
由此看來,對于購買者來說,2020年自己家鄉房價是否會飛漲,要看看自己所在省份政府發布的新的棚改計劃以及央行PSL的增長量。比如2020年,山東省棚改計劃最高,達69.9萬套。而山東各市中,日照(樓盤)的棚改力度最大,達86000套。除此之外,新疆(樓盤)棚改力度也不小。浙江省2020年共計劃棚改改造23.7萬套,其中溫州占比最高達40%,有92815套。這些城市的房價在2020年會表現如何?在這些城市布局更多的房企將表現如何?對其中上市房企股價又有何影響?值得購買者更多關注。
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