雙維花溪灣：棚改計劃刺激需求

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　　棚改計劃刺激需求

　　三四線樓市升溫、房企涌入，也許很多人會疑惑，三四線城市相對來說經濟并不發達，對外來人口的吸引力也有限，這一輪房價大漲的趨勢是如何形成的呢？這其中有一個非常重要的因素，那就是近幾年政府大力扶持的棚改計劃。

　　所謂棚戶區改造是改善困難居民居住條件一個很重要的手段。棚戶區的范圍主要包括城市棚戶區、國有工礦（含煤礦）棚戶區、國有林區棚戶區、國有墾區危房等四類，很大部分也就是人們常說的城中村。

　　而自2005年首次提出棚改政策以來，我國的棚改工程越來越火熱。2005年至2007年從東北三省率先大規模推行棚改，讓200多萬居民全部遷入新居。2008年至2012年，棚改開工1260萬套。2013~2014年新開工棚改820萬套

　　而2015年6月，國務院提出棚改三年計劃，計劃在2015~2020年棚改新開工1800萬套。截至2016年年底，我國已開工改造各類棚戶區住房3287萬套，改造面積超5000萬平方米。到了2020年則計劃新開工600萬套，且2020年5月，國務院再次提出棚改三年攻堅計劃，計劃在2020-2020年棚改新開工1500萬套。2020年年底，又提出2020年計劃新開工棚改580萬套，比預計又多了80萬套。那么棚改政策又是怎樣具體推動三四線房價的呢？原來在棚改過程中，有兩個政策非常重要，即PSL和棚改貨幣化。PSL即商業銀行向央行抵押優質債券等資產來獲得貸款，再發放給棚改居民。2016年5月，這筆款項有6459億元，而到了2020年12月，已增至26876億元。

　　而棚改貨幣化就是指危房改造中產生了大量的拆遷，需要安置住戶，以前的模式是拆房還房。而棚改貨幣化安置，就是拆一套房子，政府直接發錢給拆遷戶，然后去城鎮自己買房。

　　這兩項政策的實施，也意味著，大量棚改區居民拿到了央行間接發放的資金，進而大大刺激了當地的市場需求，大量庫存房也賣出去了，實則是三四線城市去庫存的一項重要手段。

　　棚改貨幣化安置在近幾年得到了大力推廣，2014年所占比例才只有9%，而到了2016年則進一步躍升至48.5%，2020年這一比例達到50%，按照計劃，2020-2020年，貨幣化安置比例將達到60%。

　　此外，發放棚改補貼的力度也非常大，有媒體報道稱，如溫州（樓盤）2020年中提出的棚改補貼政策下，補償金比原來提升了30%-50%。

　　而在全國所有棚改區中，屬于三四線城市的區域就占到87%。這些三四線城市中拿到大量拆遷補償金的人，成為了房產需求大增的重要推動者。

　　據相關數據，2014~2016年，通過棚改貨幣化安置分別去商品房庫存3800萬平方米、1.5億平方米和2.5億平方米，分別占當年商品房銷售總面積的3.2%、12%和16%。2020年棚改貨幣化安置去庫存超3億平方米，帶動銷售約21%。

　　當2020年棚改貨幣化安置比例分別為50%、60%、70%時，分別去化庫存2.5億平方米、3億平方米和3.5億平方米，對商品房銷售面積分別拉動0.3個百分點、3.6個百分點和6.8個百分點。

　　不過，棚改貨幣化安置對銷售影響較大，但對購買炒房影響較小。2020年棚改安置房購買占當年房地產總購買或不足2.5%，2016年占3.3%。

　　由此看來，對于購買者來說，2020年自己家鄉房價是否會飛漲，要看看自己所在省份政府發布的新的棚改計劃以及央行PSL的增長量。比如2020年，山東省棚改計劃最高，達69.9萬套。而山東各市中，日照（樓盤）的棚改力度最大，達86000套。除此之外，新疆（樓盤）棚改力度也不小。浙江省2020年共計劃棚改改造23.7萬套，其中溫州占比最高達40%，有92815套。這些城市的房價在2020年會表現如何？在這些城市布局更多的房企將表現如何？對其中上市房企股價又有何影響？值得購買者更多關注。