2020霸州房價：一線難降二線不跌，環京樓市保平安
對于市場最為關注和敏感的房價，業內給出的答案卻是非常統一：盡管成交量可能會大幅萎縮，但房價并不存在大跌的基礎！尤其是熱點的一二線城市
這輪嚴厲調控在2020年依然會延續，由此帶來的房地產銷售、開工等指標都會出現全面下滑。因此，多家研究機構在預測報告中，均提出了“周期論”的觀點，認為房地產市場從2020年伊始，已進入下行“小周期”。
但對于市場最為關注和敏感的房價，業內給出的答案卻是非常統一：盡管成交量可能會大幅萎縮，但房價并不存在大跌的基礎！尤其是熱點的一二線城市。
業內分析，有四大推動因素支撐熱點城市房價在下半年重回上升趨勢：開發商資金充裕；一線城市與核心二線城市人口吸入能力，樓市短期內供應缺口難以得到根本解決；高地價帶來的成本壓力；政策的舉措較為理性，低比例環境仍然存在，都將給未來的房價帶來支撐。
供不應求，地價難抑，一線城市就別指望降價
在政策全面收緊的市場背景下，全國樓市開始進入新一輪的降溫周期。
根據調查，從實際簽約看，受到新政影響的22個城市，成交量出現了明顯下調，實際跌幅達到了40%左右。
中原地產首席分析師張大偉分析，“2016年11月成交量相比10月繼續下調，整體看，本輪市場調控將導致2016年4季度相比3季度起碼下調50%。據此估計，2020 年全國商品房銷售面積的同比下降幅度在15%左右。”
盡管樓市成交量大幅萎縮，但中金公司研究部分析員張 宇表示，這并不代表房價就此一路下跌。“新房市場2020年開年或將出現量價齊跌態勢，但隨后降幅收窄，在下半年至年底，房價重拾上升態勢，全年表現或將再次超過市場預期。”
無數人寄希望于政策的手能讓房價回歸。但安居客房產分析師綜合多方因素分析后指出，對于當前的一線和熱點二線城市，政策的作用更多是延緩而非逆轉，“一線房價持續漲”并不算聳人聽聞。
限購、限貸令的推出，固然限制了大量的需求涌入，但預售證監管加嚴、房價“限漲令”等政策也打擊了不少項目的推案熱情，商品房供應少，大多數城市商品住宅市場仍然處于供不應求的局面。
市場調研數據顯示，受限購政策的影響，2020年新開工增速下滑壓力較大。預計2020年全年新開工面積增速在5%以內，新增住宅供應減少。而2016年前9月新開工累計同增6.8%，預計全年增速在10%左右。2016年前10個月100大中城市累計住宅土地成交規劃建面同降13.1%，核心城市土地供應大幅削減，預計2020年仍會控制供應。
而據亞豪君岳會統計數據顯示，2016年12月首周（11月28日-12月4日）北京商品住宅（不含保障房與自住房）共成交1416套，環比減少10套，成交面積15.52萬平方米，環比增加32%。
亞豪機構市場總監郭毅認為，自2016年11月份開始，北京商品住宅成交市場已逐漸進入深度低迷周期，而受到此輪調控政策長期延續性的影響，12月份成交情況將持續低迷。不過從價格走勢來看，收緊調控尚未對價格走勢產生絕對性影響。
以往在遭遇收緊調控之后，項目較多并且體量較大的開發商為緩解資金壓力，會率先啟動調價，帶領市場進入降價周期，但近年來受到自住房等保障性住房擠占之后的土地市場新特征，使得這一規律難以再現。
以2016年出讓土地為例，僅7宗土地包含純商品住宅用地，純商住宅規劃建筑面積合計42萬平米，項目規模最大10萬平米，最小僅1.6萬平米。資金足、土地少成為目前房企所面臨的共同問題，而項目少、規模小則成為未來新房市場主要特征，受此影響，未來新房市場價格將持續堅挺。
而政策雖然志在防范房價上漲過快，也希望在短時間里頭見到成效，但高度分化的區域政策從另一個角度說明政策無意“矯枉過正”。一松一緊，頻繁轉向的政策有損威信，房價大幅下降也不是政策調控的目標。
此外，在工作機遇、教育醫療等軟環境的吸引下，原有的三四線城市持續地向一二線城市輸入人口、財富。而隨著房價及物價的提高，其收入難以支撐生活的人士逐漸流出，正是這樣的人口的流動，最終促成“熱點大城市”、“超級大城市”。
從國際經驗來看，超級城市形成過程中是房價持續上漲、非精英人群逐漸流失的過程。比如韓國人口5200多萬人，其中僅首都首爾及周邊仁川市和京畿道人口就近2300萬人，占韓國總人口的45%。當不斷有人口涌入，住房成了最大需求，難堪房價的人群逐漸流失。據韓國統計廳發布的“2015韓國移動人口統計”顯示，2015年首爾凈流出人口中，61.8%與住房有關。人口流失之下，房價非但未降反而繼續高漲，據韓國KB國民銀行統計，目前首爾市平均房價為1860萬韓元/坪（約合3.3萬元人民幣/平方米），而仁川的房價僅為841萬韓元/坪，不到首爾房價的一半。
在我國國內，北京、上海是公認的“超級大城市”。
盡管北京市今年以來加大人口調控力度，上半年全市常住人口同比減少了18萬，城六區常住人口出現由增到減的拐點，但人口總量依然達到2182.1萬人，超出年終2177萬人的調控目標。每年不斷有新的帶有更多財富的精英群體進入北京、上海，每年也將不斷有難以適應“北上”而離開的人群，幾經轉換，必然帶動房價緩步上行。
而超級大城市的巨量人口流入也帶來了對住房的需求，造成需求大房價高。因此，京滬等主要城市實際供應量都在下降，而人流集中度還在提高。盡管這些城市的樓市或將因政策周期進入調整期，期間房價或會有所波動，但是房價整體行情將會長期看好，2020年房價會漲得更高。
要知道，面粉也已經不多了
地價不降，房價難抑。
想知道未來的房價走勢，當下的土地價格應該是最直觀的反映，熱點城市“地王”頻出就很說明問題。房企拿地成本提高。“高地價、搶地潮”則可以概括2016年的土地市場。
作為樓市的供應端，高地價無疑是高房價的另一個“罪魁禍首”。數據顯示，今年1-9月全國300個城市土地平均溢價率49%，較去年同期上升35個百分點；其中住宅類用地平均溢價率63%，較去年同期上升45個百分點。最新數據顯示：前11月40大房企拿地平均成本超6千同比2015年增幅高達50%。
有超過50%的土地成本普遍增加，這意味著未來房價上漲預期會更加強烈。根據數據整理，共有20家發債房企今年合計在14個城市拿地過48宗單價或總價排行在市場前100的高價土地。48塊土地的產出城市中，一線城市貢獻13宗，平均溢價率達77.6%，二線城市貢獻33宗平均溢價率達114.1%，三線城市貢獻2宗平均溢價率達308.9%。
對于城市而言，土地資源是固定的，在住宅庫存有限的情況下，爭奪有限的住房資源也將是房價上漲動力。
2014年北京純商住宅用地的成交規劃建面僅200萬平方米，造成2015年預售面積銳減至604.65萬平方米，而2015年僅成交300萬平方米純商住宅用地，依然保持低位，造成2016年新增預售面積尚不足400萬平方米。亞豪機構對此預測，“預計明年形勢更加嚴峻，今年僅出讓42萬平方米可售純商住宅，將直接導致明年住宅預售量的進一步重挫。”
住宅供應無以為繼的大背景疊加再次收緊的市場調控，使得近期純商住宅預售量深度觸底，郭毅認為。此外，近期北京出讓的4宗土地當中住宅部分均出現100%自持的結果，未來可售住宅持續減少的局面仍將加劇，房企惜售之余，未來北京純商住宅市場供需盡管雙雙持續走低，但依然會保持著供不應求的市場格局，受此影響，純商住宅的市場價格也將繼續堅挺。
從上圖的純商住宅預售年度走勢當中可以看出，2010年之前北京純商住宅年度預售面積基本維持在1000萬平方米以上，雖然自2010年開始出現逐年遞減的趨勢，直到2015年純商住宅預售面積開始進入波谷，其根本原因在于土地供應的萎縮。
出于對利潤率的保護，很多房企甚至不惜以較高的溢價率在一線城市和核心二線城市拿地。2020年一線城市和一些熱點二線核心城市吸引力不減，供地目標依然不高，優質宅地供應量仍然不足。這勢必將引發房企高價拿地。
“四小龍”等熱點二線退燒，但房價維穩
如今，政府“因城施策”調控措施的目標唯 一指向就是“控房價”，因此，一些熱點二線城市在地方政府“控房價”的背景下，房價很難在短期內，出現爆發式的快速上漲。除了因極端的政府措施導致房價可能出現下跌外，大部分城市房價維穩不跌。
據悉，以杭州、成都、蘇州、長沙等為代表的17個熱點城市在全國市場份額中所占比重已經達到36.8%。而在去年一輪房價猛漲當中，蘇州、南京、合肥、廈門四個城市的房價因漲幅高居榜首，被業界冠以“四小龍”稱號。
新城控股副總裁歐陽捷指出，熱點城市房價快速上漲背后的邏輯只有三點：供求失衡、貨幣超發、投 資避險。在此輪洶涌的調控中，被調控的17個熱點一二線城市最根本的矛盾在于供求失衡，自2010年以來，17個熱點城市總計成交土地規劃可建面積6.66億平米，但銷售達到9.75億平米，透支了3億多平米。對于“四小龍”城市來說，還要加上一條：一線城市特別是上海的溢出效應。
歐陽捷表示，從供求失衡角度來看，“四小龍”城市2012年以來總計供應住宅用地規劃可建面積14862萬平米，銷售面積則達到了16933萬平米，透支2000萬平米。
“在供求透支的情況下，就導致了房價上漲預期，而流動性泛濫導致的資產荒帶來投 資避險需求，進一步推動了房價的快速上漲。”
新政之后，只有南京在2016年10月和11月分別供應了8宗和15宗住宅用地，規劃可建面積達到194萬平米，占全年供應量的20.3%，合肥在2016年10月和11月分別供應了3宗和6宗住宅用地，規劃可建面積達到106萬平米，占全年供應量的18.8%，均有較明顯的增加，其它兩個城市近兩個月依然是“零”供應。
除蘇州外，其它三個城市目前的供應量均不及2015年，“四小龍”城市迄今為止合計供應量比去年減少了457萬平米，相當于比2015年減少15%左右，很難達成2015年的供應量。
同時，住宅銷售量在抑制需求的政策導向下大幅萎縮，“四小龍”城市全年銷售面積月平均值達到308萬平米，而2016年10-11月平均月銷售面積僅為142.2萬平米，降幅超過一半，顯然，在供應不足的背景下，通過抑制需求，同樣可以達到供求平衡。
密集的調控政策逐漸扭轉了房地產市場預期。易居研究院數據顯示，2016年11月全國重點城市樓市成交環比下跌超過20%。一線城市成交全面下滑，15個二線城市中有10個下跌，其中杭州、蘇州和南京的跌幅均超過50%。房價漲幅也持續收窄。中原地產研究發現，從市場價格看，多地都明顯出現了前期虛高價格的二手房房源大幅降價的現象。其中，深圳二手房價連續2個月下調，南京二手房價出現19個月以來首次下調。
業內人士分析認為，在因城施策的政策框架下，大中小城市房地產市場將繼續明顯分化。穆迪副總裁曾啟賢預計，2020年熱點城市雖然需求暫時受抑，但住房供應短缺的局面難以在短期內扭轉，因此房價繼續上漲的壓力仍然存在。但隨著成交回落，未來整體房價漲幅將逐步收窄。
隨著投 資性需求和剛需被擠出、改善性需求被延后，以“四小龍”為代表的熱點二線城市還是會保持低供應、低成交的狀態，但是，房價會維穩。
安居客房產分析師強調，長遠來看，一線和二線熱點城市在精英人口涌入、土地資源限制等因素下，未來房價主基調仍會呈現上漲態勢。
環京樓市降溫擠水分
河北廊坊所轄三河、大廠、香河被稱為“北三縣”。隨著北京城市副中心去年7月落戶通州，這里被戲稱為“新北京”的“小二環”，樓市受北京市場及相關政策影響很大，房價一年實現“三級跳”。而北京“930”樓市新政出臺后，河北這些環京地區的樓市也受到影響，有降溫跡象，多個樓盤開始調整價格，增加**力度。
據河北廊坊全市200多個樣本樓盤的房價監控顯示，2016年11月，廊坊房價停下奔跑的腳步，進入停歇階段，全市僅16個項目進行調價，調價樓盤數量創一年多來的新低，并且還有的項目進行下調。河北環京房價開始“熄火”。
此次受到監控的200多個樣本樓盤涉及廊坊市區、固安、香河、永清、霸州等環京區域，而已經有明顯降溫跡象的永清、霸州樓市，房價已不再躥升，大部分樓盤維持原有價格，并通過調整營銷策略，如送地下室、送車位、首付分期等方式變相降價，此外，還有的項目直接調整預計均價，下調幅度為1000元/平米，價格“降溫”明顯。
業內人士分析認為，從歷史經驗來看，環京樓市會先于北京市場做出反應，環京樓市降溫已經是大趨勢，尤其是近期價格管控比較多，會使得此類區域后續價格上漲幅度變小。在之前的環京樓市普漲中，一些非價值區域，原來是去庫存的區域，趁機混水賣房，盲目漲價。在強調控下，可能會出現祼泳式降價，如懷淶、淶水及部分涿州區域，以及廊坊相關非價值區域。
2016年12月初，七部委又聯合發文加強京冀交界地區規劃建設管理的指導意見》（以下簡稱‘意見’），嚴控京冀交界地區房地產開發建設，為“燥熱”不止的環京樓市持續“退燒”。
隨著《意見》的發出，“以房控人”手段或會進一步延伸至環京城市。意見中明確要求“嚴控房地產開發建設，強化房地產市場管控，嚴控人口規模”，在這份國家七部委發出的意見中，著重提出京冀交界地區嚴控人口，風向明顯。
亞豪機構副總經理任啟鑫表示，隨著調控政策影響的進一步發酵，環京樓市會出現比較顯著的下調，“從整個市場來看，環北京區域里還得需要一定幅度的降溫，在相對合理的供需平衡的基礎之上，可能會形成一個很好的價格平臺。安居客房產分析師則表示，受新政的影響，住宅開發卻受到控制，本來就以呈上漲態勢的環京樓市，在旺盛的需求之下，或形成供小于求的局面，會在未來給環京圈樓市帶來更大的房價上行壓力。
